ビルメンテナンスユニオンニュース　 200603

マンション管理の裏側は？

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　2006-03-01

マンション管理人・次郎さんのつれづれ日誌　！　　連載2005年～2006年3月一挙掲載！

■■■ ホワイトカラーからブルーカラーへ　　■■■■■■■

　長年、続けた学習塾がいよいよ商売にならなくなったのは２００１年ころ。どうせ生徒が来るのは夕方なので、昼間できる仕事を探して職安通いを始めました。
　最近はどこの職安もパソコン端末の画面をタッチするようになりましたが、その頃はプラスチックケースに入った求人票をラックから取り出して繰りました。最初からマンション管理人のクチを探しました。管理人ならできそうだと思ったのと、これまでに管理組合役員として苦労してきた経験が役に立つと思いました。

　ところが、何度、応募しても、採用されません。ぼくのそれまでの職歴は新聞記者、女学校教師、学習塾経営でした。
　面接担当者がぼくを採用するのをためらった理由は、恐らく、主に３つ考えられます。
　まず、パッと見た目が恐い。ふだんから、刑事か検事のようだと人に言われましたからね。記者、塾長なら恐くても構わないのですが、管理人は、笑顔が大切・・・とは繰り返し注意されたことです。
　つぎに、難しい理屈を言いそうなところです。大事なお客様である入居者を相手に議論やら説教をやられては会社はたまりません。
　そして、最後が、運動がまるでダメ、身体を動かす仕事に向いていなさそうなところでしょう。ゴミ出しとか清掃とか、とにかく、理屈をこねる前に、こまめに動くことが求められます。

ようやく採用されたのは、’０３年５月。板橋区高島平の１１階建てマンションで、ここは管理組合が直接、管理人を募集していました。面接に出かけると、理事長以下、理事会役員が並んでいて、いろいろ聞かれ、採用が決まりました。それまでは管理会社が派遣する管理人がいたのですが、この管理人が入居者を怒鳴りつけるなどして、住民は戦々恐々としていたそうです。ついにたまりかねて、管理組合が自主的に管理人を採用することになったとのことでした。
この時は、職安で「自分を売り込む文章を書いて、履歴書と一緒に郵送しなさい」という助言に従い、なぜ、管理人をやりたいのか、また、ぼく自身がマンション管理組合活動を通して、どんなことに苦心してきたかなどを、詳しく書きました。後で聞くと、この自己ピー（ピーアール）が決め手の一つになったようです。
　ぼくが管理人になろうとしてさかんに就活に励んでいた２０００年初頭はまさに金融機関などから中途退職者がどっと市場に溢れ、同じように、求職活動をやっていた時期にあたります。競争は厳しかったのです。

　■■■ マンション管理人の仕事とは？　①　　■■■■■■■

　マンション管理人として働いて２年半になります。職安で、「あなたはたいしたものですよ。」と褒められたことがあります。まず、管理人を希望する求職者は多いが、なかなか採用されないのに、ぼくは管理人に採用されていると褒められました。さらに、長続きしない人が多いのに、ぼくは曲がりなりにも続けていることが「たいしたもの」なんだそうです。
　元気であれば、誰でもできる仕事で、特に資格も経験も必要ではありません。ぼくのように、新聞記者と塾教師をやってきて、60歳を過ぎると、まず、なってみたいというか、ぼくでも出来そうな仕事としては、マンション管理人が真っ先に頭に浮かんできます。

　事務職で生涯を過ごし、退職後の仕事としてマンション管理人になろうとする人はこれからも多いのではないでしょうか。
　ところが、これが現実には、「狭き門」（職安職員の話）。やっと面接を突破して、いざ、現場に出てからも、困難が待ち受けています。現に、今のぼくのマンション（’01年6月分譲）では、４年間に既に２人の管理人が首になったり、自ら辞めており、ぼくは業務受託会社の最後の切り札というところです（’05年）。

　最初の管理人は、入居者名簿を建物内に放置したまま帰ってしまい、管理会社が謝罪文を出し、メールボックスの錠前全部を取り替えるという事態になり、クビになりました。この管理人はその他にも、駐車場・駐輪場の空いてている場所を入居者にひそかに利用させて、トラブルを起こしていたことが発覚しました。勤務期間は入居開始から3年9ヶ月でした。

　そして２番目の管理人はわずか2ヶ月間で、「自分には到底、この仕事はつとまりません」と辞めてしまったのです。これはこの管理人を指導した社員が厳しすぎたという一面もあったようです。

　ぼく自身がこの同じ社員から最初に指導を受け、その細かすぎるのと、些細なことで怒鳴るのに閉口しました。指導している社員（20歳年下）が明らかに細かいことにこだわりすぎているということが、ぼくに分かっていても、指導を受けている立場としては口答えはできず、ただただ、言われる通りに従うしかありません。このあたりができるか、どうかでしょう。

　■■■　マンション管理人の仕事とは？ ②　　■■■■■■■

　管理人は管理会社の顔だと言われますが、一部の超大手（Ｔコミュニティ、Ｃライフ、Ｎハウズイングなど）を除き、その殆どは管理会社の下請け会社に雇用されているパートです。ということは現場の人間関係がややこしいことになり、これも容易に解雇につながる原因となっています。管理人の直接の上司は下請け会社（清掃会社など）で、さらに管理会社の担当社員（フロント、フロントマン、フロントマネジャーという）に報告し、その指示を受ける立場にあります。この担当社員は中年の契約社員（金融関係をリストラされた人間など）であることが多いです。さらに管理組合理事長、居住者があり、ここから苦情が出ると管理人の首が飛ぶことにつながりかねません。

　管理人というと、掃除をしたり、ゴミ出しをしたり、無断駐車を取り締まったりする人というイメージかも知れませんが、マンションという構造物にとって極めて重要な働きをする立場にあります。マンションは鉄筋あるいは鉄骨鉄筋コンクリート造りです。施工不良などで亀裂が入る場合があります。また電気設備、給水・排水管、給水ポンプ、エレベーター、火災報知装置など複雑な機械仕掛けになっています。こうした装置を日常的に点検しているのが管理人です。

　管理人は毎日、その建物をすみずみまで点検しています。通路の清掃では、モップを持って床面にぐっと顔を近づけます。近づくと、細かい点が目に入ってきます。

　特に分譲１年目の管理人は極めて重要だと思います。私が現在勤務しているマンションは今年６月で築５年目に入っていますが、かなり問題があります。

　例えば、管理室に保管されているはずの設計図書のうち最も肝心な竣工図がありません。竣工図は建築途中の変更を全て組み込んで作成され製本されますが、建物引渡し時には間に合いません。どうやら、このマンションでは竣工図を施工会社から入手していなかった疑いがあります。

　また、掃除をしていて、タイル壁面に２メートルもの亀裂があるのを発見しました。

の亀裂がいつできたのか、これまでの管理人がしっかりしていれば、発見時に直ちに施工会社の責任を追及できたはずですが、いまとなっては手遅れです。また、明らかな手抜きも見受けられます。

　入居者は自分の住戸内部（専有部分）の不具合には過剰に敏感ですが、共用部分となると、無関心でしょう。日常は、入口から自分の住戸までを往復するだけで、建物全体をくまなく点検するなどということはありません。ポンプ室だとか、電話線引き込み盤（ＭＤＦ）、変電施設（キュービクル）など見たこともないでしょう。

　■■■　マンション管理人の仕事とは？　③ ■■■■■

　
　マンション購入者の中には自分の専有部分を侵すべからざる聖域のように主張する場合がありますが、とんでもない思い違いで、共用部分を抜きにした専有部分など存在しえないし、なんの利用価値もないものです。それは電気配線、給水・排水設備、エレベーター、建物全体の基本構造（躯体）を考えてみれば容易に分かるはずです。共用部分は、しかし、空気と同じでその効用が失われて初めてそのありがたみが痛感されるもので、普段は、その存在を考えてみようともしません。管理組合活動に無関心な入居者が多い原因の一つでしょう。共用部分・設備の不具合に最初に気づくのは管理人であることが多いはずです。

　入居者名簿の作成も管理人の仕事となっていることがあります。入居者届けをきちんと提出するような神妙な人間だけならラクですが、現実には、さっぱり情報がない場合もあります。管理上、ゆゆしき問題です。なにかあった場合、その部屋の入居者の氏名も緊急連絡先も知らないでは、管理会社として責任問題です。

　そこで、いろいろと情報を入手すべく苦心することになります。

　宅配便を預かったり、預からないまでも、部屋番号が書いてなかったりすると、運転手は管理人に荷札を見せながら、「こういう人は住んでいますか」などと質問するので、荷受人の氏名、電話番号が分かることがあります。あるいは、分別されていないゴミは収集してもらえないので、やむなく管理人が袋を開け分別し直す、というのがどこのマンションでも実態でしょうが、その時結果的に居住者の氏名が分かってしまうこともあります。

　暴力団による不法占有で、競売物件などに怪しげな人物が入居していることもあります。
東京地裁の民事執行センターから執行官が出向いてきて、競売開始物件の現況調査をするのには何度も立会いました。カギ屋が同行して、ピッキングで解錠するか、ピッキングでてこずると、ドアスコープを外して、そこから工具を差し込んで解錠します。あるいは、その場で錠前を調べて即製のかぎを作ることもありました。もちろん執行官の目前でかぎは折って処分します。

　早朝に借金の取立て屋が来ることもありました。マンションと犯罪集団は関係が深いので、いざとなっても周章狼狽(しゅうしょうろうばい)しない用意が必要です。

　既に触れたように、管理人はほとんどの場合、下請けに雇用されたパート労働者にすぎず、雇用契約書の交付はなく、有給休暇も明確でなく、健康診断もなく、雇用保険などの社会保険もない状態におかれています。しかも、ちょっとした苦情などで簡単にクビになります。

　こうしたマンション管理人こそ、一人でも加入できる下町ユニオン組合員になって労働者の権利について学ぶ必要があると思います。

　■■■「クビ」前編　■■■■■■■

マンション管理の重層的な雇用関係、不明確な指揮命令系統、「分譲会社系列の管理会社の下に、ぼくを雇用した清掃会社があり、管理人のぼくの他に、もう一人、古手の清掃人、さらに、別会社が派遣したコンシェルジェ」、そこで起きたトラブルとは…。

　入居者がインターネットで、メールの送受信ができないと苦情を言ってきました。苦情を受け付けたのはコンシェルジェです。そもそも、受付に座っているのがコンシェルジェで、管理室は入居者からは見えない受付の裏側に隠れています。ヤフーその他のインターネットそのものは支障なく利用できるというので、ぼくはインターネットサービス業者のトラブルではなく、入居者の問題だと判断しました。業者のエンジニアが来て、点検したところ、メール送受信も支障なしという結論でした。

　業者が帰った後、この入居者がまた、コンシェルジェに接近し、自分でやってみたら、また、メールが送受信できないという。このコンシェルジェは、インターネット業者に電話して、業者が有料になるというのを、入居者にきちんと説明しないまま、業者に出張するように発注してしまいました。業者がサーバーを点検し、メール送受信を入居者の前でやってみると、なんら、問題がない。１時間滞在して、規定どおり、１万円を請求しました。入居者は疑問を感じながらも、請求どおりに支払いました。しかし、入居者は納得できないので、コンシェルジェのところに来て、１万円請求されたと苦情を言いました。

　この問題で、コンシェルジェは、ぼくの上司に「管理人が全く協力しない」と、訴えました。ぼくは、これは共用部分の障害ではないので、管理人が立ち入るべきではないと、考えていたのです。ぼくをなんとしても、クビにしようとやっきになったコンシェルジェは、ぼくの入居者に対する態度とか、清掃の仕方などすべて、ダメだとミーティングで、つるし上げました。ぼくを雇用している下請けの上司はコンシェルジェの言い分を全面的に信用して、即時、解雇すると通告。一方、元請の担当社員（フロントマン）は、調査結果から、ぼくの対応が正しいという見解で、解雇に反対しました。しかし、直接雇用している下請けが強硬で、遂に、１か月分の解雇通告手当てをもらって、退職しました。

　次の仕事は、すぐ決まり、現在、そこで勤務を開始して６ヶ月が経過しました。ところが、ここでも、つい最近、クビになりそうになりました。
　

　■■■「クビ」後編　■■■■■■■

****　様々な理不尽とトラブルを乗り越え、マンション管理を極める〈次郎〉さんの結論は…

　42戸の住戸に対して、自転車置き場（2段式ラック）が42個あって、1戸に1台番号が割り振られています。新しく入居した女性が「自分の場所に自転車が置いてある」と苦情を言ってきました。そこで、ぼくは手順どおり、まず、「移動お願い」の張り紙を自転車に貼り付けました。3日経ってもそのままなので、その自転車を駐輪場の隅に強制移動しました。すると、とたんに若い男性が管理室に怒鳴り込んできました。その場所は前の管理人から許可を得ている・・・と言うのです。

　あげく、この入居者は管理人をクビにしろと会社に電話を入れました。管理会社（全国で10位以内に入る大手）から課長が飛んできました。下請け社長、下請け上司も立会い、事実関係が確認され、下請け社長が「管理人のやったことは間違っていない」と発言。「もし、この現場を失っても、ぼくを他の現場に回すから心配するな」と言いました。その後、課長がこの入居者と話し合った結果、管理室に保管されている自転車ラック番号表がこれまでの経緯を踏まえておらず、検討を要することなどが明らかになり、騒動は一応、収まったのです。

　振返ってみると、最初の失敗（未分別ゴミからの悪臭）は、仕事に不慣れだったのが原因。二番目の失敗　（コンシェルジェからクビにしろといわれた）は、最近の高級マンションに見られる複雑な現場（複数の下請けが入っている）において、現場で働く労働者の間の指揮命令系統が不明確だったのが原因。管理人が巻き込まれるトラブルも、このインターネットがらみとなると、ＬＡＮ(構内ラン）のおよその仕組みが頭に入っていないと、苦情が専用部分の問題かどうか判断できません。
　最後の自転車のケースは、新しい現場に入ったばかりの時期に、これまでの経緯をよく知らないまま仕事を進めたのが原因の一つでしょう。

　管理会社と入居者との間に、トラブルが起こると、管理人を解雇することによって、安直に解決しようとする傾向があります。それだけ、管理人の立場は不安定です。管理人は、普段から、一人でも加入できる下町ユニオンのような組織に加入しておくことをぜひ、お勧めします。解雇に当たっては、解雇通告手当て（少なくとも１か月分）を請求すべきこと、解雇に合理的な理由がなければ、不当解雇補償手当てなど退職条件について交渉できることなどの最低限の知識があるのと、ないのとでは、大きな違いがあります。　（完）

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